任意売却することになったら

任意売却や住宅ローンについて損しない様々な知識を「読みもの」としたサイトです。

マンションと戸建て買うならどっち?

◆2017年のゴールデンウイーク

今年のGWは、嫁の兄妹やその子供たちと食事を持ち寄ってBBQをしながら外で食事をしたり子供同士も砂遊びや季節外れの凧揚げをしてみたりと家族みんなで良い時間を持てたと楽しかった思い出となりました。

毎日とは言わなくても子供が小さい頃には、月に1~2回位週末に集まって簡易プールで水遊びしてみたりBBQなどしたいと今後の夢を見てしまうのですが毎度、遠出をするのも疲れるし誰かのお家でできればサイコーな話しですがマンション住まいで誰も身内は誰も戸建てを持っていないのです(泣)

 

◆物件購入する時にまずはどっちにするか?

高い住宅ローンの支払いを我慢して払い続けるならやっぱり庭付きの戸建てがベストでしょう。マンションと違って下の住民に迷惑をかける事もないし、ペットも自由に飼えるし家庭菜園で採れた野菜を食卓に並べてみたりいいことずくめ♪休日は、ロッキングチェアやブランコに揺られながら読書したりなんて夢は広がります。

 

◆自分の身の丈にあった物件

まず戸建てとマンションを買うならどちらが良いか?駅や都心に近くて便利な生活を優先すればマンションが良いでしょうし郊外でも仕事など生活に支障が無ければ戸建てが良いでしょう。それぞれメリット、デメリットがあります。賃貸で借りる時も一緒ですが物件を購入する時も条件を自己採点して100点満点を取ろうとせずに『可能な限り100点に近い』物件を選びましょう

 

修繕積立金と管理費

仮に物件購入代金が同じでも戸建てとマンションでは毎月の支払に大きな違いが出ます。マンションになると自分だけが住んでいるのではないので共有スペースというものが存在します。マンションのエントランス(入り口)やエレベーターがそうです。自分は低層階の2~3階に住んでいるのでエレベーターはあまり使わないなんて人でも一律支払う事になります。マンションに管理人が常駐したり住民サービスとしてフィットネスクラブやゲストルームなどあれば大変嬉しい共有施設ですが自分が使う使わない関係なく維持管理費が跳ね上がる事になります。

その他、駐車・駐輪場などもあれば毎月2~5万円が住宅ローンの支払い以外に乗ってきます。

 

修繕積立金は返って来ない

最初に聞いて以外と驚かれる方もいますがマンション派の場合、仮に毎月1万の修繕積立金を20年支払えば(1万×12か月×20年)240万円にもなりますがもし誰かに売却などした場合には修繕積立金は一切返って来ません。次の人に引き継がれるだけです。

 

◆戸建て派は誰にも頼れない

マンションの場合には、コツコツ貯金をするかのごとく修繕費用や維持管理費の支払いが定期的に訪れますのでいざ壁にヒビが入ったとか対応が出来ます。ただし戸建ての場合には自分で積み立てや貯金をしておかないと誰も助けてくれません。最初はキレイな戸建てもメンテナンスを怠ると劣化も早いです。劣化が進めば資産価値は下がり転売をするときにも影響を及ぼします。

 

ちょっとマンション派には意地悪なブログになってしまいましたが私も最初はマンション派でしたが現在では戸建て派になりました。どちらか迷われたときに考える一助になれば幸いです。

 

以上、マンションと戸建て買うならどっち?について記述してみましたので参考になれば幸いです。

 

住宅ローンが支払えなくなると困る

住宅を購入するときには銀行への借り入れ(=住宅ローン)が必須になってきます。

人生で一番大きな買い物であろうお家を買うという行為は今後の人生の

ライフプラン(=人生設計)を練る事にもつながると思います。

 

◆住宅ローンの支払いを考える

お家を購入するときに考えるのがまず予算。
自分の生活状況に照らし合わせて考えてみます。

※現在の状況
個人事業主:40歳オーバー
嫁:会社勤め(月収20万円)
子供:1人

賃貸マンションの家賃(駐車場1台付):7万円
2LDK(55㎡)ペット可

 

仮に物件を買わずに35年間毎月7万円を支払うとすると…

1年間(12か月) ×7万円=84万円
10年間(120か月)×7万円=840万円
20年間(240か月)×7万円=1,680万円
25年間(300か月)×7万円=2,100万円
30年間(360か月)×7万円=2,520万円
35年間(420か月)×7万円=2,940万円

35年返済のお家を購入した時には、2,940万円を賃貸マンションの
オーナーに支払う事になります。

だったら資産として残るお家を購入しようと決意。


◆頭金ゼロで購入を検討
脱サラして個人事業主で10年が経過していて売上は、5千万円を
超えていましたが節税を心掛けた結果、収入がゼロに
なっていたので個人事業主はローンが通るわけ無いと
考えていました。が予想外に仮審査でOKが出ました。

借り入れ可能額:2,500万円

借り入れ金利:利率1.4%

毎月の返済額:約7.5万円

まぁ胸を張って威張れるほどの金額ではありませんが確定申告は3期連続で

ゼロ収入で申告しているのに仮審査がおりた事にビックリしました。

 

◆金融機関(銀行)と税務署の違い
金融機関(銀行)では、最終的な収入を見る所ですが経費の使い方をみるようです。
一例を挙げますと飲食代金が仮に年間で100万円分あったとすると…
100万円÷12か月=8.3万円
毎月8.3万円の収入があるとも考えられます。

この他、自宅を事務所として使用している場合にも経費として
入れていればその分もプラス要素として見てくれます。
それ以外にもあまり知られていない所で言うと『減価償却』もプラス要素です。
このように確定申告書の上に並ぶ数字だけを見るとわからない点も
少し相手に話しをするだけで魅力のある数字に変わってくるということです。

 
◆住宅ローンの支払い額

自分の収入から考えていくら位までの住宅ローンの支払いが妥当なのか?毎月の

支払いなので少ないにこした事はなく、私の場合には収入がゼロなので

計算が成り立たないので現在の賃貸マンションの支払い額を目安にする事にします。

(世間では大体収入の25~30%位と言われています)

賃貸で支払っている7万円を毎月の返済額と考え、これから家族も増える事を

考えると70~80㎡(20~25坪未満)位の3LDK位で新築はムリでも中古マンションで

あれば充分に現在の賃貸の支払い額とほぼ同額位で少し広めの物件を購入する事が

出来ます。

この先の未来を考えたときに収入が減るよりも明るく増える事を考えたいものですが

今の生活実態からかけ離れた支払いなることだけは避けましょう。

 

◆住宅ローンの支払いができなくなったら?

住宅を購入するということは人生で一番大きな買いだし色々と勉強もしなくては

ならないと大きなプレッシャーを受ける感じがあります。それは一回買ったら

そこに何十年も居続ける、もっと言えば死ぬまで住み続けるというような感覚を

持ち合わせる事になる方が多いのではないでしょうか?

将来の家族構成、人数を予想して家を購入してしまいがちですが、新婚の時や

子供を育てあげた老夫婦であれば部屋数もそんなにいらないでしょう。

実際の家族が増える前から増えた部屋の分もローンを支払うのはもったいないです。

家族の状況によって住み替えるという前提で購入を考えればまた住み替えれば

良いと気楽に物件も購入できるのではないでしょうか。それなので、最初のうちは

転売をスムーズに進める事を念頭におくと少し都会から離れた土地付き一戸建ても

魅力的ですが都心に近く利便性が高い物件を購入する事をオススメします。

あまり考えたくはないですが、もし住宅ローンの支払いが出来なくなって売払う事に

なったとしてもより良い条件で売払える可能性が高くなることは間違いありません。

 

トラブルにあわないにこしたことはありませんが思いがけないトラブルは突然やって

来るものです。もし住宅ローンの支払いに不安があるのでならばすぐに近くの

専門業者に相談する事をオススメします。

 

以上、住宅ローンが支払えなくなると困るについて書いてみました!

 

任意売却という言葉を知ったきっかけ

◆家を買おうと思ったきっかけ

子供も生まれてこれから家族も増えていくし家を買おうと考えたときに

まず考えるのが予算。新築なんて無理だからと不動産屋さんの中古住宅情報を

集めてみる。

※任意売却って家を売る話しのはずだけど?理由はこれからです。

 

◆いよいよ物件の内見

自分たちの予算に合った気になる物件を発見。物件情報を元に

不動産屋さんに電話をしてみると実際に物件を見に行く内見(ないけん)の

日時を約束。

現地集合ということで直接、物件に集合して不動産屋さんとの挨拶も交わしていざ

物件の内見が始まるのです。が、ここで想定していなかった事態が。

住人の方がいるんです…。

そうなんです!新築の物件ならモデルルームに行って新しい家具があって

住んだらこんなイメージ!賃貸物件なら家の中はすっからかんで家具などが

置いていないので生活のイメージが沸かないなどありますが中古住宅の場合には

住人の方がそのままいるので生活感がハンパないんです!

中古住宅の内覧の場合には、実際の見た目もそうですが家具や荷物が置いているし

不動産屋さんに色々聞こうにも住人の方いるのでちょっと聞きづらい所もあります。

何十件も内見をしてきてこれは失敗したなという代表的な例を挙げてみたいと思います。

◆内見の失敗談その1(事前に仮審査を受けてみる)

築25年の中古マンションですが普段は別の場所に住んでいて別荘として使っている

リッチな方の物件。遊び部屋として使っているという事で壁には子どもの落書きもなく

綺麗に使われているので気に入っていたのですが、不動産屋さんに大変気に入った事を

伝え不動産屋さんからも銀行に行く時のアドバイスを受けその日は別れたのですが

翌日に不動産屋さんからの電話。あの後に内見に来た方お医者さん夫婦が現金一括で

購入するとのことに話が決まってしまったらしく…。自分たちも銀行への仮審査を

しておけば具体的に購入の意思を表せましたが、『現金一括という強敵』に

敗れてしまいました…。

家を本当に購入するなら銀行への仮審査くらいは行っておきましょう。

 

◆内見の失敗談その2(買付申込書を書く)

築35年の中古マンションでお子さん2人を育てあげてこれからは田舎で隠居暮らしを

する雰囲気の良い老夫婦。これから家族が増える事を想定している私たちにとっては

少し狭い感じ71㎡の物件でしたがバルコニーからの眺めが抜群で約50㎡もあり

専有面積が合わせて約120㎡もある広くて良い物件でした。不動産さんにも

大変気に入っているので他に買い手が出てきたら教えて下さいと伝えて私たち夫婦は

リフォームに掛かる費用や近隣の情報を調べていました。

しかし、またしても購入することは出来ませんでした。不動産屋さんからは

信じられない言葉が…『他の購入者に決まってしまいました。』購入者がいたら

事前に教えて欲しいと伝えていましたが具体的に購入する意思がわからなかったので

他のお客様と話を進めるとのこと。後から知ったのですが、何千万円もする買い物

なので買付証明書(購入証明書)という書面にして提示する事が必要だったのです。

自分たちが気に入った物件は他の方も気に入って不思議では無いのです。

気に入った物件が出たらまずは買付証明書を出すべきなのではないでしょうか。

※買付証明書は軽い気持ちで提出するものではありませんがココでは

そのようなものがあるということを認識して頂くために書いています。

 

◆内見の失敗談その3(住人との接触は程ほどに)

 

築50年の戸建てですがなんと言っても約80坪もある広い敷地の物件。

70歳前後の年齢であろうオーナーのお爺さんは、このお家からは3人の子供が巣立って

いったなどお家の歴史を色々とお話をしてくれました。住人のお爺さんの

お話しでは売った後はお子さんと一緒に住まわれるということでした。

広い敷地や場所など気に入っていたのですが壁紙や床を張り替える等の

簡単なリフォームではムリでほぼ建て直しになるようなリフォームをするなら

イケると思いその日は不動産屋さんに自分の名刺を渡し別れ、リフォーム業者に

相談していたのですが会社に見知らぬ番号が掛かって来て誰かと思えば

築50年の住まいのお爺さんからでした。不動産屋さんから番号を聞いて会社に

電話してきたようですが、オーナーのお爺さんは親切心からか『自分の知り合いの

リフォーム業者がいるから世話しますよ』などと積極的に話を進めていました。

ただ、私たちが信用したリフォーム業者もいるしそのお話についてはお断りを

させて頂きました。

後日、私たちの信用するリフォーム業者を連れてリフォームの見積りを出して

もらえるように実際の物件を内見しました。見積りの提示までには1週間ほど

かるとの事でしたがここでオーナーのお爺さんが『引き渡しはいつにする?

内金はいくら?』などもう決まったかのような進め方に焦りながらもあくまで

リフォーム費用と物件の購入価格が合致しないと無理ですと伝えました。

後日、見積りも出て今までの失敗を踏まえて物件を購入するにあたり

リフォームの値段も考慮して購入出来る金額を算定していざ値段交渉のために

買付証明書の提示。値引きの依頼やその他の条件もあったので事前に

不動産屋に値引きは可能か?など聞くと『大丈夫でしょう』と良い感じの

返事がもらえたので買付証明書を提示。

2日後に不動産屋から物件の回答があり『値引きは出来ない、多めに入れて下さい』と

の回答。

内金については物件購入金額の大体10%が目安になるようですがそれを超える金額を

提示してきたり、値引きについては一切出来ない。

不動産屋に事前に相談していた内容とかなり食い違いがあり予算を超えてしまうので

今回も断念。ところが、1週間後に不動産屋からの電話で『以前の条件でオーナーが

良いと言ってきました。』との電話。どうやら私たち以外に良い条件で売れそうだと

思った相手が決裂したので今更だけどどうですか?との回答。

内金が最初聞いていたのと倍の金額になったり物件が抵当に入っていたりと

このまま契約を進めるにはスムーズにいかないと感じ断りを入れました。

 

◆任意売却の意味を知る

土地でもマンションでも資産価値があれば条件があった人に売れます。ただ、

気を付けないといけない所は自分のタイミングで売れるかというところです。私が

会ってきた物件のオーナーの中には子育ても終わり仕事もドロップアウトして

余生を過ごす為だけに必要な資金を用意できればよいというような理想的な

方もいれば金融機関から返済を迫られ出来るだけ高く物件を売りたいと背伸びして

販売をしようとした結果、売り切れず残ってしまうような方もいます。

不動産の物件の売却は不動産屋に任せておけば良いと思いがちですが、自分が

買う側の立場の人間として会ってみるとすごく買いづらいと思いました。

 

◆任意売却を専門とする業者

売却するには色々な事情があるかと思いますが、もしご自身で不動産物件を

お持ちで売るタイミングを急ぐ必要がある方がいらっしゃれば任意売却を専門に

扱う専門業者にご相談されることをオススメ致します。自分が有利に交渉を

進めようとすればするほど知識と経験が必要だと思います。それが足りなければ

専門家に依頼をするべきですし家を売ったその後の引っ越しやご自身の生活費用など

考えることは多くあり自分では想定していないことも業者は教えてくれます。

 

以上、任意売却という言葉を知ったきっかけについて書いてみました!